事故物件について知りたい｜探偵の情報発信 - 兵庫
3月下旬は引っ越し費用が他の日程と比べてかさむと言われています。だからこそ、引っ越しは使う労力も費用も回数も最小限に抑えたいものです。Web等で情報発信している大島てる氏や事故物件に住みます芸人松原タニシさんの話題が取り上げられたことにより、少数派ですが魅力を感じて「家賃が安い」「フリーレント」「興味本意」などあえて事故物件を選ぶ人もいます。新しく住居を決めるとき、あるいは投資用として購入するとき、当該物件が事故物件かどうか、あなたは気になりますか。あなたが知らない間に事故物件を賃貸や購入しないために、探偵が情報発信します。
2023/2/21 最新情報追記
【この記事は下記の方に向けた内容です】
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事故物件？あなたの住まいは大丈夫ですか？ - 兵庫
事故物件が事故物件でなくなる日はあるのか？
引っ越しの相場と引っ越し回数を減らしたい理由
引っ越しは労力と高額な費用がかかります。引っ越しは、ご自分で全てやり遂げるにしてもタダではありません。一般的に引っ越し業者等に依頼する場合の相場は、2月の単身引越しで平均34,000円、2人暮らしの場合は72,000円、ファミリーの場合は86,000円です。2月、3月、4月では3月の下旬が最も引っ越し費用が高くなります。3月を目前に引っ越しを検討されている方も多いのではないでしょうか。単身の引越し料金が安い日程は3月上旬で平均45,000円、最も引っ越し費用が高額となる日程では3月下旬で平均70,000円です。3人以上のファミリー世帯の引越し料金が一番安く済む3月中旬で相場は 平均120,000円、高額となる日程では平均183,000円、3月下旬です。ご家族が5人以上となると、距離にもよりますが平均270,000円から370,000円だと言われています。このように、引っ越しは労力だけではなく費用がかさむことから、最小限回数に抑えたいものです。
引っ越し代金だけではない
前述したように、引っ越しする場合は労力と費用がかさみます。スーパーで買い物をする感覚で取っ替え引っ替えできません。一般的に、引っ越しを決めた後にかかる費用として、初期費用があります。単純に引っ越し代だけでは済みません。初期費用の一例は下記の通りです。
- 不動産業者に支払う初期費用（仲介手数料、敷金、礼金）
- 引っ越し自体にかかる費用（引っ越し業者の作業代）
- 引っ越し自体にかかる費用（自分で行う場合はレンタカー代、友人に依頼する場合はお礼代など）
- 家具・家電の処分料など
- 家具・家電の新規調達量など
- その他の費用（鍵交換費用、火災保険料、管理費、共益費など）
物件の4大瑕疵（かし）
瑕疵（かし）とは土地や建物に何らかの欠陥・欠点があることです。売主と買主との間でやり取りされた 売買後の土地や建物に瑕疵が見つかった場合、買主は売主に対して補修や賠償請求ができる権利が法律で定められています。日常では耳慣れない言葉の瑕疵。「隠れた瑕疵」として不動産売買の際に使われます。 「瑕疵」には土地や建物の目に見える物理的な欠陥を指す「物理的瑕疵」。建築基準法、消防法、都市計画法に抵触する欠陥を指す「法律的瑕疵」。不動産そのものではなく周辺環境に関する問題を指す「環境的瑕疵」。そして「心理的瑕疵」の4つの種類に分類されます。
| 物理的瑕疵 |
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|---|---|
| 法律的瑕疵 |
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| 環境的瑕疵 |
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| 心理的瑕疵 |
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事故物件とは
「事故物件」、読んで字の如く、事故があった物件です。一般的に、前居住者が自殺・他殺・火災・孤独死等で死亡する、心霊現象が起こる、死亡ではないが重大な事件・事故があるなど履歴がある物件のことを指し事故物件と呼ばれます。
- 前居住者が自殺した
- 前居住者が他殺された（殺人事件があった）
- 前居住者が火災で死亡した
- 前居住者が孤独死した
- 死亡はしていなが重大な事件・事故があった
- 心霊現象が起こる
環境的瑕疵と心理的瑕疵の違い
環境的瑕疵物件は、実害はないが人により捉え方の違いにより嫌悪感を感じる面と、近くに存在する施設により騒音・振動・異臭、近隣による迷惑行為（ゴミ屋敷）などダイレクトに穏やかな生活が脅かされる瑕疵が存在します。心理的瑕疵は何が心理的瑕疵にあたるかは人によりけり。感じ方、物件独自の状況、個別性が強く出るため一括りできる基準はありません。
事故物件を選ぶメリットとデメリット
敢えて事故物件に住む人もいるくらいですから、メリットデメリットの両面を見ていきましょう。
| 事故物件を選ぶメリット | 一般的な不動産相場よりも安く住める、ホラー好きにはたまらない、フリーレントにお得さを感じる、リフォームされているので部屋がキレイ・・・など |
|---|---|
| 事故物件を選ぶデメリット | トラブルが多い、精神的な負担を強いられる、体調不良を抱える人が見受けられる・・・など |
事故物件でトラブルが続きガイドラインが策定された
事故物件にまつわる問題は今に始まったことではありません。過去に人の死があった物件の告知をめぐり、あらゆるトラブルが起きていました。国土交通省では2021年10月「宅地建物取引業者による人の死に告知に関するガイドライン」が発表されています。このガイドラインは宅地建物取引業者が過去に人の死があった居住用不動産の取引において、事実を買主・借主に伝えるべきか否かの判断基準を示したものです。
| 情報引用元/国土交通省HP/2023年2月現在 | 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン |
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「宅地建物取引業者による人の死に告知に関するガイドライン」告知義務のポイントは、下記のとおりです。
- 入居者との間にトラブルが発生した場合は、ガイドラインの内容が考慮される
- 社会的影響が大きい事件や事故や入居者から問われた場合は告知が必要である
- 告知義務に係る場合は隠蔽することなく告知する
- 告知義務に係る場合は告知書類等への記載をする
- 賃貸借取引の場合は告知義務は原則3年、売買取引にあっては告知義務が継続する
事故物件？「告知義務あり」と「告知義務なし」
住居内で死亡が発生した場合、全ての事案が告知義務ありになるわけではありません。死亡した理由が老衰などの自然死、日常生活下での不慮の事故で死亡した場合は告知義務は生じません。「告知義務あり」「告知義務なし」にあっては下記のとおりです。
| 事故物件として告知義務あり |
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|---|---|
| 事故物件として告知義務なし |
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※賃貸借取引の場合、自殺、他殺、火災による死亡、大規模リフォームや特殊清掃があった場合、死亡発生、死亡発覚してからおおむね3年間告知義務があります。3年以降は原則として告知の義務はありません。つまり、賃貸借取引の場合は4年後には事故物件として告知義務がなくなります。
※売買取引については告知義務が継続してあります。
事故物件で使われていたルームロンダリングの話
ルームロンダリングとは直訳すると部屋洗浄の意味。都市伝説化されていますが、自殺・他殺等が起きた事故物件であっても、誰かが一度住んだ事実があれば、告知義務がなくなると思っている方も多いでしょう。しかし、ガイドラインが策定され、賃貸における事故物件の告知義務は3年になりました。事故物件になった直後の部屋に誰かが一定期間住んだ事実があろうとも、事故物件の告知の義務は3年です。なお、売買における事故物件の告知義務は継続的にあります。
事故物件なのか？フリーレントについて
賃貸で耳にする「フリーレント」は一定期間家賃が無料やそれに準じた契約形態のことです。賃貸物件の契約日から一定期間家賃が無料になります。無料期間後は契約した家賃を払って住むことになります。フリーレントの期間はオーナー等貸し手が任意で決められるため、1ヶ月、3ヶ月、半年などさまざまです。多くの賃貸物件には、入居後に敷金や礼金の支払いが伴い、引っ越しする際には家賃の他にお金が出て行きます。最初の数ヵ月家賃が無料になれば、賃貸契約者の経済的な負担を軽くできると考えられたのがフリーレント制度です。もちろん、全ての物件にフリーレントが設けられているわけではありません。フリーレントだからと言って事故物件とも限りません。フリーレントにされる理由は下記のとおりです。
- 貸主が自分の物件に入居してほしい場合に用いられる
- 一定期間内の解約に対して違約金を取る目的
- 共益費や管理費、駐車場代を取るため
- 空室が出ないようにするため
- 事故物件だから
| 兵庫県 リスクコンサル |
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事故物件であるかを相談できる場所
売主側・貸主側へ相談&質問
物件で告知義務が生じる事案が発生した場合、売主や不動産業者に告知義務が課せられる期間は、賃貸契約なら事故物件になってから3年、売買契約であれば期限がありません。告知義務とは「意思決定に影響するであろう事項」を、買主や借主に隠さず伝えなければならないという、売主側・貸主側に課せられる義務です。告知義務を果たさなければ、損害賠償を請求されるリスクが高まります。多くの売主や貸主は告知義務を果たすでしょう。「宅地建物取引業者による人の死に告知に関するガイドライン」には、借主や買主から問われたときに告知義務を果たさなければならないと明記されているため「事故物件」かどうか細かく鋭く質問してみましょう。
警察や公共機関への相談
あなたが住もうとする場所で事件・事故を目撃した、命の危険がある等の場合は迷わず110番通報しましょう。しかし、警察が事故物件を訴えるあなたの話を親身に聞いてくれるかと言うと、期待はできません。
探偵興信所への相談
購入でも賃貸であっても、前述したように、引っ越しは簡単ではありません。お金がかかります。経済的負担と心情的な負担がかかります。住まい選びには購入する・賃貸する前に探偵調査をご希望される方もいらっしゃいます。事故物件に関わらず、危険な場所・嫌悪要因を知るため、ご近所トラブルに遭わないため、環境について知るため、投資用として購入するためリスクを知りたいなどのご依頼もいただいてます。お気軽にご相談ください。
| 兵庫県 調査依頼の流れと手順 |
これから探偵興信所に依頼をお考えの方は、依頼の流れをよく理解しておきましょう。特にはじめて依頼をするときは、依頼の流れを事前に知っておくことで、安心して探偵興信所へ出向き、スムーズに依頼ができます。兵庫県探偵興信所依頼の流れについて |
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事故物件が原因なのか？事故物件かを自分で見抜く方法
事故物件に住むと起こるかもしれない不可解な現象
事故物件に住みたいと思って賃貸契約をする人は稀有でしょう。しかし、事故物件に住みます芸人松原タニシさんのように、敢えて事故物件に住みたい人もいます。なるべくなら事故物件を避けたいと思うのが世の常だと想像します。松原タニシさんによると過去に不可解な現象が起こったとご本人が下記のとおりお話されています。
- 自分も後輩芸人も激しい頭痛に襲われた
- ラップ音がした
- オーブを見た
- 異音が続いた
- 人影や気配を感じた
- 体調不良に見舞われた
- 因果関係は不明だが、自分も引っ越しを手伝ってくれた人も交通事故にあった
※あくまで松原タニシさんの体験の紹介であって、探偵の立場としては科学的な証拠を持って心霊現象が起こるとは言い切れません。
事故物件かも？見抜くチェックポイント
事故物件かどうかを知るための最善策は、売主・貸主サイドに「告知事項はありますか？」と質問することです。下記を参考にしてください。
- 物件情報に「告知事項あり」と明記されている
- 定期借家になっている
- 家賃が周辺相場と比べて安い
- お部屋の一部がリフォームされている
- マンション・アパート名が変更された
- フローリングなのに不自然な襖（ふすま）がある
- 一箇所だけ床や壁が著しくきれいにされている
- フリーレント付き物件になっている
- 畳を剥がしたら血痕があった
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| 兵庫県内の 調査対応地域 |
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事故物件に限定せずとも住まいを決める前に役立つ探偵活用法
住まいを決める前に役立つ探偵興信所の調査
住まい探しで重要視するポイントは「日当たり」「立地」「利便性」「安全安心」「周辺環境」「トラブルの有無」等が多く挙げられます。金額はもちろんですが、住み心地は個々に捉え方は違えど心情的な部分に重きを置いていることが分かります。
探偵興信所が行える調査内容
| 環境について知るための探偵調査 |
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|---|---|
| 危険な場所・嫌悪要因を知るための探偵調査 |
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| 住民性について知るための探偵調査 |
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※上記調査は状況よって必要調査が変わります。調査の内容、調査費用、日程などは相談窓口よりお問合せください。各専門家をお繋ぎしますので、どのような内容かをお話ください。相談内容は守秘義務により固く守られます。ご安心ください。
探偵興信所のご案内
今すぐ相談したい方
住まい探しや引っ越しは慎重になりたいものです。また居住環境というのは、良いに越したことはありません。事故物件についてのみならず、あなたが一番安らげる場所が我が家であるために、投資用として購入する前に考えられるリスクや価格低下に繋がる嫌悪要因はないか等あらゆるシチュエーションに対応して探偵調査があります。相談は２４時間、電話若しくはメールで受け付けています。
事故物件や住まいにまつわる探偵調査に関するよくある質問と答え
| 質問1：住まいにまつわる探偵調査にはどのようなものがありますか？事故物件だったら隠されず伝えられますか？ 答え1：住まいにまつわる探偵調査には「環境について知るための探偵調査」「危険な場所・嫌悪要因を知るための探偵調査」「住民性について知るための探偵調査」などがります。事故物件として告知事項があれば義務として借主や買主に伝えなくてはなりません。事故物件に知らないで住んだ、事故物件だと知っていたら住まなかった場合は、賠償してもらえる可能性は高いでしょう。 |
| 質問2：事故物件調査について教えてください。 答え2：「危険な場所・嫌悪要因を知るための探偵調査」に事故物件かどうかを知るための調査があります。事故物件に特化した調査ではありませんが、あなたが知り得たい内容について調査を進めます。参考までにお話させていただきます。事故物件については告知義務違反ではないか？と相談が寄せられます。例えば共用部での自殺です。共用部であっても、あなたが使わないであろう場所であるならば告知義務はありません。例えば、3階建のマンションの2階廊下で自殺があっても、この先3階に住む住人には告知義務はありません。事故物件建物として心理的瑕疵を抱えるようであれば、売主・借主に詰め寄ることも一つの手かもしれません。 |
| 質問3：費用がどの位になるのか不安です。費用をあまり掛けられないのですが、調査をして頂くことは可能でしょうか？ 答え3：調査費用は調査内容、調査期間、調査員の人数などで異なってきますので、担当者にプランを幾つか出してもらい、予算範囲内のプランを選択されるとよいでしょう。どうぞお気軽にご相談ください。 |
| ※相談事例は当探偵興信所へ依頼をされた依頼人の事実に基づき内容を一部変更して掲載しています。 |
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